부동산 사기가 빈번하게 발생하고, 수법도 점점 더 다양해지고 있다. 세입자가 집주인 것처럼 거래를 하는가 하면, 중개업자와 짜고 매수자를 속이기도 하고, 아예 주민등록증과 등기권리증을 위조하기도 한다. 부동산은 한두푼 하는 것이 아니고 전 재산이 될 수도 있다. 따라서 부동산 거래를 할때는 각별히 주의해야 한다. 사기를 막을 수 있는 방법에 대해서 알아보자.
1. 등기부등본을 직접 확인하라
부동산을 거래할 때 가장 먼저 해야 할 일이 등기부등본을 확인하는 일이다. 등기부등본은 사람으로 말하면 주민등록증과 같아 등기부등본만 제대로 봐도 해당 부동산의 내역을 알 수 있다.
등기부등본은 표제부와 갑구, 을구로 구성돼 있는데 아파트와 같은 공동주택은 해당 주택 전체에 대한 표제부 한부가 더 있다.
표제부는 해당 주택에 대한 설명이 들어 있고, 갑구에는 가처분 등과 같은 관리제한과 소유권의 이동, 을구에는 근저당과 같은 담보 내용들이 있다. 갑구에 맨 마지막에 있는 명의인이 소유자가 되며 가처분이나 등 소유권의 제한이 있는 경우에는 거래를 하지 말아야 한다.
을구에는 근저당 등 담보물건이 설정돼 있는데 일반적으로 은행에서는 담보물건에 따라 120~130%를 설정한다. 예를 들어 1000만원을 은행에서 빌리면 1200~1300만원이 설정이 된다. 거래를 할 때는 근저당의 금액을 인수를 할 것인지, 대출 상환을 할 것인지 정해야 한다.
요즘은 인터넷으로 손쉽게 등기부등본을 열람할 수 있다. 거래를 할 때 중개업소에서 미리 등기부등본을 매수자에게 보여주기도 하지만 시차가 발생할 수도 있기 때문에 매수자가 직접 확인을 해야 한다.
2. 매도자의 신분증과 인적사항을 확인하라
등기부등본을 확인했다면 계약을 할 때는 반드시 등기부상의 명의인인지 확인해야 한다. 신분증이 위조가 되지 않았는지 사진과 현재 모습이 일치하는지, 현재 주소가 어디로 돼 있는지 확인을 해야 한다. 부득이하게 본인이 아니라면 인감증명서와 위임장을 받아두어야 뒷탈이 없다.
배우자의 경우도 마찬가지다. 배우자의 경우 일상가사대리권은 인정이 되지만 부동산의 처분과 같은 경우에는 인정되지 않는다. 예를 들어 이혼을 앞두고 배우자가 남편의 재산을 처분하는 경우가 발생하는 경우도 있다. 따라서 배우자인 경우에도 반드시 위임장과 인감증명서를 받아 두어야 한다.
3. 등기권리증 확인
등기권리증의 확인으로도 어느정도 피해는 막을 수 있다. 등기권리증은 집문서라고 하면 쉽게 설명이 되는데 예전에는 등기필증이라고 불렀다. 등기권리증에는 소유자의 변동 내역이 기록돼 있다.
그러나 일반적으로 부동산 거래를 할때 매도자가 등기권리증을 잔금을 치를때 가지고 나오는 경우가 대부분이지만 계약시점부터 확인을 해야 한다. 그러나 등기권리증은 하나의 첨부서류로 전적으로 등기권리증만을 믿고 거래하는 것은 옳지 않다. 위조가 가능하기 때문이다.
4. 토요일, 일요일 등 공휴일은 계약을 하지 마라
토요일과 일요일 등 공휴일은 계약을 하지 않는 것이 좋다. 등기부등본은 인터넷으로 확인을 하면 되지만 근저당이 설정돼 있는 경우는 은행에 직접 문의를 할 수 없다.
예를 들어 매수자가 대출을 받아놓고 등기부등본에 기재되기 이전에 매도를 하는 경우 일요일이나 공휴일에는 확인할 방법이 없기 때문에 이 사실을 모르고 계약을 하면 낭패를 볼수 있기 때문이다.
5. 시세보다 가격이 낮은 물건은 신중하라
시세보다 낮은 가격에 매수를 해야 하지만 지나치게 낮은 물건은 한번쯤 의심을 해 봐야 한다. 간혹 매도자가 피치못할 사정으로 매도를 하는 경우도 있지만 매수자를 끌어들이기 위해 낮은 가격으로 내놓은 경우가 있기 때문이다.
시세보다 낮은 가격에 매도를 할때는 계약시 매도자에게 왜 급매물로 내놓았는지, 무슨 사정이 있는 것인지 확인을 해 보고 의심이 나면 다시 한번 등기부등본을 확인해야 한다.
6. 손이 많이 탄 물건은 한번 더 생각하라
거래가 빈번하게 이뤄진 물건은 의심을 해 봐야 한다. 거래에 이상이 없더라도 물건에 하자가 있을 경우가 있기 때문이다.
7. 기간을 지나치게 짧게 하지 마라
부동산 거래는 계약금, 중도금, 잔금으로 매매대금을 지불하게 되는데 일반적으로 1~2달 사이로 진행이 된다. 간혹 ‘급한 사정이 있다‘라는 핑계로 계약금과 중도금, 잔금의 기간을 짧게 해달라고 요구하는 경우가 있다.
일반적으로 기간을 짧게 할 때는 매수자가 우위에 서서 매매금액을 깎을 수도 있지만 지나치게 짧을때는 주의를 해야 한다.
8. 등기부등본은 많이 떼 볼수록 좋다
등기부등본은 많이 떼 볼수록 좋다. 대법원 홈페이지(www.scourt.go.kr)에서 열람비용이 7백원 밖에 되지 않기 때문에 적어도 계약전과 중도금 지급전, 잔금전에는 반드시 확인을 해야 한다.
9 한곳의 중개업소에 의지하지 마라
일부 중개업자는 계약상의 문제나 물건의 하자가 있는데도 거래만을 목적으로 거래를 강요하는 경우가 있다. 한곳의 중개업소에 의지하는 것보다는 주변 여러 중개업소를 방문해서 해당 내용이 사실인지, 또 해당 물건의 주변 사람들에게 문의를 해보는 것도 좋은 방법이다.
10. 현장답사는 필수
계약전 현장답사는 필수요건이다. 이웃 주민에게 문의해 실제 주인인지를 확인하고, 해당 주택에 방문해서 우체통의 우편물이나 거실의 사진 등으로 사람이 살았던 곳인지 오랫동안 비워있던 집인지 등을 확인해야 한다.
또 특별수선충담금을 누가 지불하지도 확인을 하면 집주인인지 쉽게 알 수 있다.
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